12 мер по перезапуску сферы греческой недвижимости и строительства

Вы читаете страницу 12 мер по перезапуску сферы греческой недвижимости и строительства

Пишет Александрос Маввидис*

По мнению экспертов в эти дни мы переживаем пик эпидемии, и, с нетерпением ожидая постепенного снятия ограничительных мер, необходимо принять срочные меры для перезапуска рынка недвижимости и строительной отрасли, чтобы предотвратить – насколько это возможно – вероятные побочные эффекты коронавируса в греческой недвижимости на ранних стадиях.

Real estate является важной опорой для развития греческой экономики. Поэтому он должен стать частью политики правительства в ближайшие месяцы не только для активизации усилий по снижению негативных последствий коронавируса, но и для оказания практической поддержки в этой области, чтобы динамично развиваться в ближайшем будущем. Инвестиции в строительство, к тому же, существенно помогут восстановлению экономики. То есть одним ударом убить двух зайцев!

Таким образом, предлагаются следующие двенадцать мер в дополнение к существующим, что окажет положительное влияние на рынок недвижимости и строительную отрасль. У них будет ограниченный срок действия, чтобы мотивировать инвесторов к немедленным действиям, преодолевая страхи и плохую психологию настоящих дней. Меры могут приниматься постепенно, хотя только реализация всего пакета вызовет настоящий «позитивный шок». Финансовая выгода будет предоставляться с конкретными обязательствами, которая, если не выполняются обязательства, будет отменена ретроспективно и возвращена государству с начислением процентов. Параллельно инвестиции должны быть осуществлены и самим государством.

Меры будут применяться в 2020 и 2021 годах. Очевидно, что необходимо проанализировать затраты на меры, выгоду для экономики, а также их потенциальные негативные последствия (profit and loss). Реализация мер также должна контролироваться, и должны обеспечиваться достаточные ресурсы, хотя последние решения ЕЦБ значительно облегчат поиск ресурсов. В любом случае следует избегать «пузырей» и больших искажений рынка. Итак, еще раз, важным является правильная дозировка мер (fine tuning). Очевидно, что бенефициар не сможет использовать много мер одновременно.

Итак, давайте посмотрим на меры.

1. Создание специальной группы real estate (соответствующей группе по эпидемии)

Эта группа будет следить до конца 2021 года за процессом в сфере недвижимости и строительства и предлагать корректирующие или дополнительные действия государства, если и где это потребуется. К сожалению, при настоящих особых обстоятельствах осуществление действий и вмешательство государства считается необходимым. Команда будет небольшой, и в ней примут участие только специальные консультанты с глубоким знанием греческого рынка недвижимости и его финансов.

2. Низкопроцентные кредиты на новые объекты недвижимости, новое строительство и ремонт

Банки будут предлагать на одного бенефициара кредит на сумму до 100.000 евро сроком на десять лет, с процентной ставкой менее 1,0% и с государственной гарантией. Условием будет или покупка, всегда в качестве основного жилья, здания или квартиры не старше пяти лет и класса энергопотребления А, или строительство нового здания с тем же энергетическим стандартом. Если инвестиции превышают 100.000 евро, остальная часть покрывается инвестором за счет собственных средств или дополнительных банковских кредитов.

Для проектов за пределами городских центров, например, в пригородах

или в деревнях вблизи городов, могут быть предоставлены более крупные кредиты, например, в размере 120.000 евро – таким образом, поддерживается разгрузка городов.

Эти низкопроцентные кредиты могут также предоставляться для ремонта зданий, если они включают в себя энергетическую модернизацию, и в результате проведенных работ здание поднимется до, по крайней мере, класса энергопотребления B+. Кредиты на ремонт не превысят 25.000 евро, а субсидированные кредиты на покупку старой недвижимости предоставляться не будут. Тем не менее, данная мера косвенно оживит покупку старых объектов недвижимости, так как будет поддерживаться их модернизация.

В любом случае, считается необходимым продолжение кредитования этого рынка. Я не хочу напоминать о последствиях для рынка недвижимости, когда около 10 лет назад банки почти полностью прекратили кредитование рынка недвижимости.

3. Общественные работы – инфраструктура

Государство должно немедленно запустить щедрую программу государственных инвестиций на 2020 и 2021 годы на сумму 20 миллиардов евро. Первая половина затронет зрелые инфраструктурные проекты, а другая половина – множество небольших государственных проектов по всей стране. Небольшие проекты могут быть назначены немедленно, и, таким образом, быстро предоставят работу в секторе и деньги реальной экономике. Я считаю, что общественные места и дороги во многих городах нуждаются в немедленном обслуживании. То же самое касается больниц и других общественных зданий. Так что вот шанс!

4. Новый закон о развитии (Национальная Стратегическая Программа Развития (ESPA))

Несколько недель назад был завершен один из циклов закона о развитии (Закон 4399/2016). Поэтому предложения должны быть утверждены ускоренными процедурами (fast track), чтобы реализация проектов могла начаться немедленно. Приоритет следует отдавать предложениям, которые включают в себя строительные проекты. Возможно, потребуется увеличить бюджет этой программы, а также немедленно открыть новый цикл подачи заявок. В идеале, можно было бы внести авансовые платежи, что еще больше ускорит реализацию проектов.

Дополнительно, должна быть объявлена чрезвычайная программа в 1 миллиард евро, например, через ESPA, которая будет субсидировать небольшие строительные проекты, например, до 300.000 евро, с акцентом на специальные сектора, такие как переработка сельскохозяйственной продукции и отрасли с высокой экспортной активностью, но не туризм. Таким образом, при ставке субсидирования в 50% (максимальная субсидия: 150.000 евро) могут быть субсидированы более 6.500 проектов. Соответствующие пакеты документов, выступая и в качестве инженера, могут быть готовы через несколько недель.

5. Ликвидность инвестиций

В периоды неопределенности важно поддерживать ликвидность компаний на «обнадеживающем» уровне. Однако в то же время развитие каждой компании не следует останавливать. Итак, если мы скомбинируем возможность переноса погашения обязательств государству (исключая НДС) на инвестиции в новые строительные проекты, это будет мотивировать реализацию проектов, и посмотрим, необходим ли проект для развития компании. Таким образом, за каждый евро, вложенный компанией в строительный проект до 100.000 евро, который будет утвержден до конца сентября и реализован до 31.12.2021, она сможет перечислять равные платежи беспроцентно и с соответствующим регулированием в более поздний срок, после 2021 года.

6. Ускорение выдачи разрешений

Из-за эпидемии государственный механизм находится в режиме самозащиты. В дни функционирования в полсилы накопятся достаточно пакетов документов на получение разрешений, которые должны быть утверждены немедленно, чтобы начало строительных работ не задерживалось.

Особенно касательно Департаментов градостроительства государство должно принять меры, чтобы избежать дальнейших задержек. Вероятно, поможет участие инженеров – частников, как в случае со строительными инспекторами. Они могут проверять пакеты документов и составлять контрольные отчеты, которые только на последнем уровне будут утверждаться муниципальными строительными службами.

Конечно, ускорение процедуры получения разрешения и сокращение бюрократии в целом будут аргументом для привлечения инвестиций.

Позвольте упомянуть и окончательное утверждение известных крупных проектов, которые находятся на рассмотрении. Эти проекты сами по себе могут значительно увеличить движение в строительном секторе.

7. Налоговые льготы

Понятно, что налоговые льготы всегда могут дать сильные стимулы для инвестиций. Таким образом, законодатель должен на каждый евро, вложенный компанией в строительный проект до 500.000 евро, с настоящего момента и до 31.12.2021, предоставить ей налоговые льготы (исключая НДС) порядка 25% от суммы инвестиций, которые будут немедленными и действительными в течение года реализации проекта, в то время как корректирующая проводка (налог на прибыль предприятия минус налоговые льготы) может иметь место до трех лет с момента начала проекта.

8. Снижение НДС

Ставка НДС на следующие месяцы и до конца 2021 года должна быть снижена до 13% на все строительные работы, строительные материалы и услуги инженеров и консультантов по строительству. Это значительно сократит затраты на строительство, и, я полагаю, это даст значительный импульс для инвестиций в вышеупомянутый период времени. Опять же, это снижение налогов должно касаться сроков осуществления затрат, а не времени сертификации. Это, вероятно, компенсирует возможное – из-за коронавируса – падение строительной активности в предстоящий период.

9. Досрочное погашение

Для инвестиций в коммерческую недвижимость, которые получат разрешение на строительство с 01.05.2020 и будут завершены до 31.12.2021, должен быть предусмотрен в виде исключения более короткий период погашения, равный пяти (5) годам.

10. Защита основного жилья

Пожалуй, из-за чрезвычайной ситуации, которую мы переживаем, некоторые собственники не смогут выполнить свои кредитные обязательства. Чтобы избежать значительных проблем разного уровня на рынке жилья, законодатель должен предусмотреть специальное урегулирование для заемщиков, обеспечивающее надлежащую защиту основного жилья в течение как минимум еще одного года. Разумеется, исключаются стратегические неплательщики, и неспособность выплаты должна быть доказана.

11. Беспроцентные кредиты на аренду устойчивого бизнеса

После lockdown некоторые компании могут столкнуться с проблемами ликвидности, хотя государство уже предоставило значительные меры поддержки. Следовательно, для доказанно жизнеспособных предприятий государство должно будет предусмотреть предоставление беспроцентных кредитов на шестимесячную арендную плату. За это время у компании будет возможность вернуться к «нормальным» условиям. Кредит будет погашаться 12 беспроцентными платежами с 01.01.2021.

Этой мерой будет поддержан бизнес, и в то же время избежим немедленного появления множества пустых магазинов и офисов, что очень негативно скажется на рынке недвижимости.

12. Go digital – субсидирование цифровой демонстрации и продвижения объектов недвижимости

Последние несколько дней показали, что интернет будет оказывать все большее влияние на нашу повседневную жизнь в период поле эпидемии коронавируса. Таким образом, правительство должно поддерживать все действия, связанные с демонстрацией – продвижением недвижимости потенциальным покупателям, в основном из-за рубежа. Могут быть предусмотрены специальные субсидии Национальной Стратегической Программой Развития (ESPA), которые покроют 50% соответствующих расходов, с потолком в 5.000 евро на бенефициара.

Ясно, что некоторые из предложенных мер можно считать «экстремальными», учитывая, что эпидемия продолжается, и у нас пока нет данных о возможных последствиях. Но особые обстоятельства, такие как те, в которых мы живем, требуют особых ответов – сильного «позитивного шока». Я считаю необходимым применение вышеуказанных мер, или предупредительно, или постепенно, то есть изначально с небольшими бюджетами, вместо того, чтобы ждать результатов и затем реагировать. Превентивная, немедленная и динамичная реакция на вирус на эпидемиологическом уровне оправдана, поскольку число смертей остается ограниченным. Соответственно, давайте не будем рисковать, получив много «трупов» на греческом рынке недвижимости!

* Ο Александрос Γ. Маввидис  – инженер – архитектор и генеральный директор Маввидис + компаньоны.